江苏省住房运营基础设施合作计划（总体图谱）
政府出规则平台出能力国企出资产银行出金融市场出效率
江苏现状·核心痛点 4 项
1
房源分散
缺少全省统一入口，各项目自营或委托第三方，租客找房成本高
2
标准分散
房源字段、服务质量、租金口径各自为战，无省级统一规范
3
数据分散
政府看不到全市/全省盘面，企业数据各自留存，监管与研判无据可依
4
运营效率低
空置周期长、去化慢、运营成本高、回款压力大
总体目标
建立全省住房运营基础设施
通过四方共建，把保租房从「分散自营」逐步升级为「全省一张网」（试点验证后再推广，非时间承诺）；让租客好找、政府好管、运营高效、金融可控。
四方共建模式 G + F + P + B
🏛
江苏住建厅
出规则 · 监管管理
政策制定与发文授权
省级标准制定（人/房/服务）
运营白名单审定与抽查
不直接参与运营
🏦
江苏银行
出金融 · 资金底座
监管账户与资金留痕
公积金直付通道
三险一付（免押/家财/换租）
信托垫资 · 信用体系
⭐
贝壳（承建方）
出能力 · 平台 + 生态
统一入口 / 标准 / 数据 / 服务
承建市级保租房服务平台
数据治理委员会（住建主导）
对同业开放接入
🏢
国企持有方 + 白名单运营商
国企出资产 · 白名单出运营
国企：持有产权 · 委托运营 · 监督 SLA · 资管视角
白名单运营商：自如/龙湖/华润/招商/贝壳省心租 — 日常派单/上架/管家
按统一字段推送房源数据
三种接入模式：自管 / 委托运营 / 深度托管
⭐ 贝壳提供的核心能力 住房运营基础设施底座 · 5 种
📱
流量能力
贝壳 App / 小程序
全国流量体系
全国流量体系
🤝
去化能力
经纪人网络
全国资源调度
全国资源调度
⚙️
数字化能力
数据中台
标准化系统
标准化系统
🛠
运营能力
管家体系 · 社区运营
24h 服务
24h 服务
🏅
标准落地能力
好房子四维度标准
认证执行落地
认证执行落地
三阶段实施路径 12 个月节奏 · 对应三档交付
阶段一频道搭建0–2 个月
江苏住建厅发文授权 · 认定贝壳为市级合作平台
贝壳「保租房专区」上线 · 政府认证标识
首批城市试点接入项目（南京浦口）
V1 上线 · 市级保租房统一入口可见
阶段二运营提升2–6 个月
全省统一服务标准落地
接入率与覆盖率提升 · 对同业开放
流量与数据互通 · 备案回流住建
V2阶段二 · + 好房子标准体系
7 页 (V1+3) / 6–9 周 / 低风险 / 含星级 + 三大白名单
+ operators · service-workers · suppliers
查看 V2 详情 →
V2 落地 · 全省统一服务标准成型
阶段三生态建设6–12 个月
数据驱动决策 · 月报等公共数据产品
形成长期产业基础设施
11 月联合发布会 · 江苏样本对外官宣
V3阶段三 · + 交易闭环
12 页 (V2+5) / 14–18 周 / 中风险 / 全程网办 + 在线收入
+ apply · my-applications · contracts · payment · repair
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V3 全要素上线 · 江苏租赁公共数据底座建成
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各方价值 五方共赢
对住建厅
零财政启动
统一数据可监管
全省一张网
政绩样板
对江苏银行
监管账户沉淀资金
公积金通道使用率
三险一付场景拓展
REITs 退出通道
对贝壳
承建方角色升级
服务费 6–8%
数据资产沉淀
品牌跃迁
对国企持有方
空置率下降
运营成本降低（外包）
资产估值提升
合作半径扩大 + 运营商可比可换
对租户/用户
全市一个入口
政府背书可验真
租金透明 ≤90% 市场价
免押 · 公积金直付
数据与业务流转 闭环
🏢
国企持有方 + 白名单运营商
房源信息流（运营商上传 · 国企监督）
⭐
贝壳官方频道
清洗 · 验真 · 上架
👥
租客 / 用户
看房 · 签约 · 履约
🏛
政府监管端
备案 · 公示 · 监管
🏦
金融机构
支付 · 监管账户
📊 数据资产
省级房屋数据字典 + 租赁市场月报 + 价格红线 → 沉淀为贝壳长期数据资产，第三方审计背书
👥 人才流
不动产资产规划师 L1-5 → 5000+ 持证从业者 → 江苏成为全国试点省份
📜 政策导向
「四字诀=江苏行业标准」 · 公平竞争审查 + 3 年中评 + 5 年回看 → 可推广到外省