机构的标准 · 五类机构生态

1 五类机构 × P 服务认证中台 · 关系图谱谁认证谁 · 谁雇佣谁 · 谁供给谁

🧭 关系一句话

P 是中心 —— 给 S/B/V/M/T 五类全部颁证、录入星级、提供公示验真。

S 服务者（个人持证）— 被 V 雇佣 · 被 B 派单 · 受 T 培训出证。

B 白名单运营商 — 国企持有方委托运营 · 调度 V/S/M/T 四方资源做日常动作。

V 人力服务商 — 雇佣 S 服务者，把团体派给 B 运营商，受 T 培训。

M 物资供应商 — 省级集采，给 B 运营商供货（家具/家电/建材/智能锁/涂料/卫浴 6 类）。

T 培训机构 — 培训 S 服务者持证 + V 人员复训 + B 内训定向培训。

🏢 国企持有方 不在 5 类机构内 —— 它是 资产方/产权方，通过"委托运营"把资产交给 B 运营商执行；自身仍接受 P 中台的合规备案，但日常派单/上架/管家等动作不做（详见 CLAUDE 规则 4）。

2 五类机构总览 · 准入 / 协作 / 考核 / 贡献四维度机构生态架构

🛠

S · 服务者

持证个人 · 一线执行
管家 / 维修 / 带看 / 装修工

资质

P 中台个人证（L0-L7）+ 人社备案

协作

受 V 雇佣 / B 派单 · S 端 App 接单履约

考核

业绩量 · 客户评分 ≥4.4 · 持证升级

贡献

5000+ 持证 · 服务素质 · 一线触达租客

🏬

B · 白名单运营商

委托运营方 · 日常动作
自如 / 龙湖 / 华润 / 招商 / 贝壳省心租

资质

P 中台白名单 + 省房协认证 + 5 年托管经验

协作

国企持有方委托 · 调度 V/S/M/T 四方资源

考核

入住率 · 投诉率 · SLA 时效 · 续约率 · 星级

贡献

专业化运营 · 标准化交付 · 同业对标

👥

V · 人力服务商

服务者所属机构 · 团体雇主
派单接单 / 装修交付 / 服家团队

资质

P 中台 V 端入驻 + 旗下持证 S ≥10

协作

雇佣 S 服务者 · 承接 B 运营商派单（分账 3/2/3）

考核

持证率 · 业绩量 · 项目交付准时率

贡献

人力规模 · 服务素质 · 项目交付能力

🛒

M · 物资供应商

物资供给 · 6 类
家具 / 家电 / 建材 / 智能锁 / 涂料 / 卫浴

资质

P 中台 M 端入驻 + 行业认证 + 第三方质检 + ≥3 年质保

协作

省级集采 · 给 B 运营商供货 · 价格公示

考核

单方造价 · 良品率 · 24h 售后响应

贡献

集采降本 · 物资标准化 · 单方造价↓

🎓

T · 培训机构

课程开发 + 讲师 + 排课方
江苏家协 / 高校 / 第三方

资质

P 中台 T 端入驻 + 人社认证 + 讲师持证

协作

培训 S 服务者 + V 人员 + B 内训 · 出"持证人"

考核

学员通过率 · 课程评分 · 排课满载率

贡献

人才输送 · 标准化培训 · L0-L7 持证体系

5 类机构 · 4 维度标准资质准入 · 协作模式 · 考核指标 · 价值贡献

🛠 S 服务者

服务者公示service-workers.html 服务者 App 首页home.html 订单履约orders.html

🏬 B 白名单运营商

同业开放公示operators.html 绩效与续约b-perf-renewal.html 派单看板b-dispatch-board.html

👥 V 人力服务商

服务商入驻v-onboarding.html 旗下持证人v-team.html 项目对接v-projects.html

🛒 M 物资供应商

合格供应商公示suppliers.html 入驻申请m-supplier-onboarding.html 商品目录m-supplier-catalog.html 集采订单m-supplier-orders.html

🎓 T 培训机构

课程开发t-courses.html 学员管理t-students.html 排课排考t-schedule.html

3 MTV 系列机构准入六步流程 ~ 45 天

STEP 1

申请入驻

机构资质 + 法人信息 + 业务范围上传

STEP 2

标准学习

合规 + 服务标准 + 系统对接培训

STEP 3

双审核

贝壳初审资质 + 住建终审合规

STEP 4

进入白名单

分类公示 · 公众扫码可验真

STEP 5

业务对接

派单 / 采购 / 合作运营开通

STEP 6

持续考核

信用积分 · 季度评级 · 续约或淘汰

STEP 1 申请

服务商入驻申请v-onboarding.html

STEP 2 学习

培训中心p-training-center.html

STEP 3 双审

运营白名单审定g-whitelist-operator.html 供应商审定g-whitelist-supplier.html

STEP 4 公示

公示门户portal-index.html 扫码验真portal-verify.html

STEP 5 对接

项目对接v-projects.html 派单交易p-transaction.html

STEP 6 考核

信用规则引擎p-credit-engine.html

4 五类机构分级标准 · 每类机构的 LV1–LV3 向上跃迁路径 · 点击展开/收起

🛠

S 服务者分级

按持证等级（个人）

L0-L1

见习/初级 · 基础持证 · 单一岗位

L2-L3

熟练/资深 · 跨岗 · 客评 ≥4.4 · 可独立带新

L4-L5

专家/领军 · 跨项目调度 · 参与标准/题库共建

🏬

B 运营商分级

按规模 + 跨城能力

LV1

市级运营 · 单城市 · 1000 套以下

LV2

跨市运营 · 多城联动 · 5000 套以下

LV3

省级运营 · 全省覆盖 · 5000 套以上 · 同业标杆

👥

V 人力分级

按持证人数 + 项目交付

LV1

10–30 人 · 单项目派单

LV2

30–100 人 · 跨项目 + 培训资质

LV3

100+ 人 · 标杆机构 · 参与标准制定

🛒

M 物资分级

按品类 + 集采资格

LV1

单品类 · 按需供货

LV2

多品类 · 省级集采资格

LV3

全品类 · 集采底价制定 · 同业开放

🎓

T 培训分级

按课程范围

LV1

基础课程 · L0–L1 培训

LV2

进阶课程 · L2–L3 + 题库共建

LV3

省级合作 · L4–L5 + 标准制定参与

S 服务者分级

服务者公示 + 持证service-workers.html

B 运营商分级

绩效与续约b-perf-renewal.html

V 人力分级

旗下团队v-team.html

M 物资分级

商品目录 LVm-supplier-catalog.html

T 培训分级

课程范围t-courses.html

5 B-三种接入模式对同业开放

模式一 · 最常用

机构自营 → 接入贝壳平台

主体国企持有方自营 · 或 B 运营商既有团队接入

运营机构自管 · 数据按统一字段推送

分成服务费 6–8% · 不参与租金

已有团队、不放权的持有方/运营商

模式二 · 总代监管

第三方运营 + 贝壳监管

主体B 白名单运营商 + V 人力服务商

贝壳统一招商、平台、标准、投诉

分成叠加监管服务费 · 双重监管

已委托第三方但管理质量不齐

模式三 · 深度托管

政府指定贝壳深度托管

主体国企持有方委托贝壳 + M 物资集采

运营收房 / 改造 / 出房 / 运维 / 签约

分成完整经营权 + 议价权 · 单方造价↓

存量多、主体杂、管理弱（快速上量）

① 自营接入

运营工作台b-operator-console.html 房源上下架b-listing-mgmt.html 入住率工单b-occupancy.html

② 总代监管

同业开放公示operators.html 派单看板b-dispatch-board.html 员工花名册b-staff-roster.html

③ 深度托管

业主托管端landlord.html 物资集采公示suppliers.html

6 B-运营管理基线通用底座

无论机构走 模式①自营、模式②总代监管 还是 模式③深度托管，都必须遵循以下两套通用基线 —— 全程网办五步 是租客侧体验底线，三险一付 是金融与风险保障底线。这些是机构入驻的"硬约束"，不达标即取消白名单。

A · 全程网办五步流程租客体验底线 · 全程留痕

🪪

STEP 1

资格核验

对接住建简易入口 / 贝壳身份+人脸+准入校验，政府兜底

🏠

STEP 2

房源展示

统一模板 · 实景图 · 政府指导价 · ★ 星级 · 无虚假

👀

STEP 3

预约带看

一键预约 · 分配项目管家 / 贝壳管家

📝

STEP 4

签约备案

电子合同 · 三方（政府/运营/租客）备案 · 留痕

💳

STEP 5

支付维修

月付 · 公积金直付 · 线上报修 · 24h 响应

STEP 1 资格核验

申请·资格自检apply.html

STEP 2 房源展示

首页·房源列表home.html 详情页detail.html 房源对比c-compare.html

STEP 3 预约带看

我的申请·进度my-applications.html

STEP 4 签约备案

电子合同·三方备案contracts.html 租约合规c-rent-compliance.html

STEP 5 支付维修

在线缴费payment.html 公积金直付c-housing-fund.html 报修repair.html

B · 三险一付基线金融保障底线 · ★ 3 星舒适型及以上强制

🆓

免押金

0 押 / 江苏银行担保

替代押三付一，租客零押金入住，江苏银行作为担保方对运营机构兜底，违约风险由银行+保险池承担

★ 3 星及以上 · 强制基线

🔄

换租险

换城/换工作免违约

租客因调岗/换城/疾病等不可抗力提前退租，险种覆盖剩余租期违约金，租客无后顾之忧

★ 3 星及以上 · 强制基线

🛡

家财险

漏水/电器/火灾保障

加强型家财险覆盖漏水、电器故障、火灾、第三方责任。3 星基础版 / 4-5 星加强版

★ 3 星及以上 · 强制基线

💰

公积金直付

月冲 / 直划 / 银行通道

江苏银行通道对接公积金中心，租客授权后按月直划，无需自行垫付申报

★ 3 星及以上 · 强制基线

免押金

监管账户·担保留痕f-escrow.html 合同·押金条款contracts.html

换租险

险种产品页
由江苏银行/保险方提供

家财险

运营·保单录入（55 项自查含保险）b-house-rating-input.html 详情页·保险展示detail.html

公积金直付

租客·授权直付c-housing-fund.html 银行·公积金通道f-housing-fund.html

⚠️ 基准范围说明：三险一付对 ★ 3 星舒适型及以上 房源属于强制基线（4 星 / 5 星只在保额、押金天数上递增），1–2 星可作可选项。运营机构提供的 3 星房源若未配套三险一付，该房源不得在贝壳频道展示，且机构信用积分扣分。详见房的标准 § 综合星级阈值。

7 落地路径 · 五步走（按 V25 GR 节奏校准） 2026.6 → 2027 · 点击展开/收起

2026.6

机构标准发布

五类机构准入标准定稿 · 接受市场监管局公平竞争审查

✓ 标准 1.0 发文

2026.7

首批机构入驻

南京浦口标杆配套 · 5 类机构各首批 5 家

✓ 25 家机构持证

2026.8–10

江苏首批 100 家

4 设区市试点 · 同业开放接入

✓ 100 家公示

2026.11

发布会公示

11 月联合发布会 · 首批合规机构名单 + 江苏样板

✓ 江苏样本立项

2027

全省 500+

13 个设区市全覆盖 · 3 年中评 · 5 年回看

✓ 全国试点省份

2026.6 标准

政策发文g-policy.html

2026.7 首批 25

白名单审定g-whitelist-operator.html

2026.8–10 100 家

同业公示operators.html

2026.11 发布会

公示门户·名单portal-index.html

2027 全省 500+

监管大屏·覆盖率g-dashboard.html

8 商业模式与价值点击展开/收起

💰 收入来源（多机构联动）

机构入驻年费（V/T 端）
派单服务费分成（运营/服务者 6–8%）
物资集采返点（物资供应商）
课程销售分成（培训机构）
数据 API 调用（同业开放）

🎯 核心价值

持证准入：机构责任边界清晰
勤勉尽职 · 尽职免责 写入标准
避免长租公寓暴雷覆辙
对同业开放 · 避免「政府指定 = 永久独占」
3 年中评 + 5 年回看合规底线

⚙ 关键能力

B 端 · 国企/运营商工作台
V 端 · 服务商门户（入驻/团队/项目）
T 端 · 培训机构（课程/学员/排课）
P 端中台 · 信用引擎 + 派单交易
G 端 · 三大白名单 + 公示门户

💰 收入来源

派单交易·服务费p-transaction.html 数据 API（同业）p-api-gateway.html 流量策略p-traffic-policy.html

🎯 核心价值

信用规则·持证准入p-credit-engine.html 权限与角色·边界p-permissions.html 租金合规预警g-rent-alert.html

⚙ 关键能力

P 中台总览p-console.html 工作流引擎p-workflow.html 事件 Webhookp-webhooks.html

机构的标准 · 五类机构生态

🧭 关系一句话

A · 全程网办五步流程 租客体验底线 · 全程留痕

B · 三险一付基线 金融保障底线 · ★ 3 星舒适型及以上强制

💰 收入来源（多机构联动）

🎯 核心价值

⚙ 关键能力

A · 全程网办五步流程租客体验底线 · 全程留痕

B · 三险一付基线金融保障底线 · ★ 3 星舒适型及以上强制